Acheter un appartement à Paris Rive Gauche : le guide
Un achat se prépare avec un budget complet, un mandat de recherche écrit et une lecture attentive des documents de copropriété. Ce guide suit l'ordre des étapes, de la définition du budget à la signature de l'acte.
Fixer le budget total
Le budget ne se limite pas au prix demandé. Il comprend les honoraires, les frais de notaire et d'éventuels travaux.
Dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix. Pour un bien à 800 000 €, cela fait entre 56 000 et 64 000 €. Les honoraires d'agence sont indiqués dans chaque annonce du catalogue.
Le mandat de recherche
Le mandat de recherche est écrit. Il précise le périmètre, les critères, la durée et la rémunération du chasseur.
L'article 6 de la loi Hoguet interdit de percevoir une somme avant que l'opération soit conclue. Aucun acompte n'est donc versé à la signature du mandat.
La surface Carrez
La surface Carrez mesure la partie privative du logement. Elle doit figurer dans l'acte de vente.
Balcons, terrasses et jardins n'y sont pas comptés. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface annoncée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix, dans l'année qui suit la signature de l'acte.
Les documents à demander avant l'offre
Le chasseur demande le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le montant des charges, la liste des travaux votés, la taxe foncière et le diagnostic de performance énergétique.
Ces documents montrent ce que l'annonce ne dit pas : l'état des façades, de la toiture et des ascenseurs, et les appels de fonds à venir.
Balcon, terrasse, jardin
Un extérieur se vérifie sur trois points. Sa surface, qui se mesure à part. Son statut juridique : une terrasse peut être privative, ou être une partie commune dont le logement a la jouissance exclusive. Son entretien, en particulier l'étanchéité, dont le règlement de copropriété indique qui supporte le coût.
Offre, promesse et acte
L'offre est écrite. Si le vendeur l'accepte, une promesse de vente est signée. L'acquéreur dispose alors de 10 jours pour se rétracter à compter de la remise de l'acte.
La promesse contient en général une condition d'obtention de prêt. L'acte authentique est signé chez le notaire, souvent deux à trois mois plus tard.
Questions fréquentes
Faut-il un apport pour acheter avec un chasseur ?
Le chasseur ne finance rien. L'apport dépend de votre banque. Le budget total à prévoir comprend le prix, les honoraires et les frais de notaire.
Peut-on se rétracter après la promesse ?
Oui. L'acquéreur dispose de 10 jours à compter de la remise de la promesse de vente.
Qui paie les honoraires du chasseur ?
L'acquéreur, selon le mandat de recherche signé. Rien n'est dû avant la conclusion de l'achat.
Un balcon compte-t-il dans la surface annoncée ?
Non pour la surface Carrez. Les balcons, terrasses et jardins sont mesurés à part.
Quel apport faut-il pour acheter à Paris ?
La loi n'impose pas d'apport, mais les banques demandent le plus souvent de couvrir au moins les frais de notaire et de garantie. Le chasseur ne finance rien : le plan de financement se discute avec votre banque.
Comment calculer les frais de notaire ?
Dans l'ancien, ils représentent environ 7 à 8 % du prix, dans le neuf environ 2 à 3 %. Ils comprennent des droits de mutation, des émoluments et des frais divers.
Qu'est-ce que la surface Carrez ?
C'est la surface privative d'un lot de copropriété, mesurée hors murs, cloisons, marches, gaines et parties de moins de 1,80 m de hauteur. Elle est obligatoire dans la promesse et dans l'acte de vente.
Que faire si la surface Carrez est inférieure à celle annoncée ?
Si l'écart dépasse 5 %, l'acquéreur peut demander une réduction du prix. L'action se fait dans l'année qui suit l'acte authentique.
Combien de temps dure la rétractation ?
10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la promesse de vente à l'acquéreur. Elle ne demande aucune justification.
Qu'est-ce que la condition suspensive de prêt ?
Une clause qui annule la vente sans pénalité si l'acquéreur n'obtient pas son financement. Sa durée ne peut pas être inférieure à 45 jours à compter de la signature de la promesse.
Quelle différence entre compromis et promesse unilatérale ?
Le compromis engage les deux parties dès la signature, sous réserve des conditions et de la rétractation. La promesse unilatérale engage le vendeur seul : l'acquéreur choisit de lever l'option ou non.
Quel dépôt de garantie verse-t-on à la promesse ?
L'usage est de 5 à 10 % du prix, consigné chez le notaire. Il s'impute sur le prix à la signature de l'acte, ou est restitué si une condition suspensive n'est pas remplie.
Combien de temps entre la promesse et l'acte ?
En général deux à trois mois. Le délai dépend de l'obtention du prêt, des pièces à réunir et du calendrier du notaire.
Quels diagnostics le vendeur doit-il fournir ?
Le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques, la surface Carrez, et selon le bien les diagnostics amiante, plomb, gaz, électricité et termites. Ils sont annexés à la promesse.
Que signifient les classes énergie A à G ?
Le DPE classe un logement de A, le plus sobre, à G, le plus énergivore. Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les logements classés F le seront en 2028.
Quels documents de copropriété demander ?
Le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le montant des charges, les travaux votés, le carnet d'entretien et la fiche synthétique de la copropriété.
Comment lire un procès-verbal d'assemblée générale ?
On y cherche les travaux votés ou refusés (façade, toiture, ascenseur), les impayés de charges, les procédures en cours et le budget prévisionnel. Ils annoncent les appels de fonds à venir.
Quelles charges faut-il vérifier ?
Les charges courantes de copropriété, la taxe foncière, et le fonds de travaux, que la loi impose aux copropriétés. Le montant se demande avant la visite.
Comment fixer le montant de l'offre ?
À partir du prix demandé, de l'état du bien, des charges, des travaux à prévoir et des biens comparables du quartier. L'offre est écrite et fixe un délai de réponse.
Peut-on négocier un bien à Paris ?
Oui. La marge dépend du bien, du délai de mise en vente et de l'état du marché. Un prix demandé n'est pas un prix signé.
Combien de visites faut-il prévoir ?
Le nombre dépend de la précision des critères. Le chasseur présélectionne les biens pour limiter les visites à ceux qui répondent au cahier des charges.
Qu'est-ce qu'un bien non annoncé ?
Un bien à vendre qui n'est pas publié sur les portails. Le vendeur a choisi de limiter la diffusion, et l'accès dépend du mandat de vente.
Qui choisit le notaire ?
L'acquéreur choisit son notaire. Il peut aussi partager celui du vendeur. Dans l'ancien, les frais sont les mêmes, quel que soit le nombre de notaires.
Quand reçoit-on les clés ?
À la signature de l'acte authentique chez le notaire, après le paiement du prix et des frais.
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